Seleccionar página

La expresión «duración del contrato por tiempo indefinido» constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal

Necesidad de aceptación del arrendador para que tenga lugar la tácita reconducción

El demandado suscribió en 1998 un contrato de arrendamiento de una vivienda y de unas plazas de garaje en el mismo edificio a una empresa. En 2016 los demandantes adquirieron en subasta la propiedad de la vivienda, no la de los garajes. En 2017 los demandantes formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, sin hacer referencia a los garajes. Posteriormente interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El demandado se opuso porque el contrato de arrendamiento es indivisible y no puede resolverse parcialmente y también incluye unas plazas de garaje propiedad de terceros.

El juzgado de primera instancia declaró extinguido el arrendamiento respecto a vivienda y anejos. Consideró el plazo de duración expirado y que los nuevos propietarios manifestaron su voluntad de terminar la relación arrendaticia. Los demandantes estaban legitimados para pedir la resolución total aunque limitaban el desalojo a la vivienda.

El demandado presentó recurso de apelación alegando incongruencia extra petita. La audiencia estimó la apelación al considerar que los demandantes carecían de título para pedir la resolución del contrato respecto a las plazas de garaje y que no cabía resolución parcial por tener el contrato carácter unitario.

Los demandantes interponen recurso de casación basado en dos motivos. El primero es que con la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento surge un nuevo contrato que necesita la aceptación del arrendador por lo que su oposición impide esta. Y segundo es por la duración determinada del contrato, que es un requisito esencial del mismo por lo que no se puede dejar a expensas de una doble conducción resolutoria, voluntad de los propietarios de la vivienda y la de los propietarios de las plazas de garaje.

Para el TS la audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, ya que estamos ante una extinción de la relación jurídica y no en una resolución de contrato.

La diferencia es esencial ya que no se trata de dilucidar si cabe o no una resolución parcial de un contrato de arrendamiento único con varios objetos, que debe ser promovida por los propietarios de todos los bienes arrendados, sino que se trata de decidir si para que, una vez extinguido el contrato de arrendamiento inicial surja un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción, la aceptación debe proceder de los que tiene libre disposición de los bienes. No es necesario el requerimiento de todos los propietarios.

Además la interpretación de la audiencia daría lugar a una violación de la prohibición legal de la duración indefinida del nuevo arrendamiento cuyo vencimiento estaría vinculado a un suceso futuro e incierto ajeno a la voluntad de los demandantes.

Por todo ello el TS revoca la sentencia de la audiencia y confirma el fallo de la sentencia de primera instancia.